广西壮族自治区国土资源厅
索 引 号:4500-0-1-131-20171129-0028558 文 号:桂国土资规〔2017〕10号
发布机构:广西国土资源厅 生成日期:2017年11月29日
主题分类:政策法规\本厅主动公开文件 主 题 词:
【规范性文件】广西壮族自治区国土资源厅关于印发支持非公有制经济发展用地若干政策的通知
发表时间:2017-11-29 09:02:55
来源:土地利用管理处
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桂国土资规201710

各市、县(区)国土资源局,厅机关各处(室、局、中心),厅直属各单位:

为贯彻落实《中共广西壮族自治区委员会 广西壮族自治区人民政府关于进一步优化环境促进非公有制经济跨越发展的若干意见》(桂发〔201317号)和全区非公有制经济发展大会精神,优化非公有制经济投资环境,加大非公有制经济项目用地支持力度,保障非公有制企业用地需求,促进非公有制经济发展,现就国土资源管理部门支持非公有制经济发展用地提出以下政策:

一、加大非公有制经济建设项目用地支持力度

(一)给予用地指标倾斜。

1.非公有制经济投资符合国家产业政策、环保要求和供地政策的自治区审批(核准、备案)的自治区层面统筹推进重大产业项目,优先列入土地利用年度计划,由自治区统筹安排新增建设用地指标。

2.非公有制经济投资总规模5亿元以上且投资强度达到150万元/亩以上的市县审批(核准、备案)的自治区层面统筹推进重大项目用地所需的新增建设用地指标,试行由自治区统一安排,不占用自治区年初切块下达各市的市级用地指标。自治区专项预留一定的新增建设用地指标,优先支持农村一二三产业融合发展项目。

3.支持各地通过实施城乡建设用地增减挂钩、盘活存量、工矿废弃地复垦利用等政策,提高非公有制经济用地保障程度。纳入滇桂黔石漠化广西片区县以及国家、自治区扶贫开发重点县的城乡建设用地增减挂钩节余周转指标,可在自治区范围内实行有偿流转使用。

(二)简化土地利用总体规划修改程序。符合修改土地利用总体规划条件,依法应由市政府批准土地利用总体规划修改方案的,由市政府批准后报批用地;依法应由自治区人民政府批准土地利用总体规划修改方案的单独选址项目,其规划修改方案经相关部门组织论证、听证后可同建设用地一并报自治区人民政府审批。

(三)拓宽耕地占补平衡渠道。严格落实地方政府耕地占补平衡责任,市、县人民政府负责组织实施土地整治,增加耕地数量、提升耕地质量,全面负责落实本行政区域内的补充耕地任务。占补平衡实行以县域自行平衡为主,市域及省域内调剂为辅,对于实施国家重大建设项目造成的补充耕地指标缺口争取国家适度统筹。加大我区补充耕地指标交易政策的实施力度,严格执行跨县域使用补充耕地指标必须通过指标交易市场有偿调剂的规定,建立自治区、市两级补充耕地指标交易市场并实行优质优价,通过指标交易落实资源补偿机制。鼓励民间资本投资参与土地整治,拓宽补充耕地来源。非农建设项目自行补充耕地符合占一补一、占优补优、占水田补水田要求的,不再缴纳耕地开垦费。

(四)优化建设项目用地审批。改进和优化建设项目用地预审和用地审查,缩小用地预审范围;优化建设用地审批流程,实行建设用地报批区、市、县三级联审;简化设区市人民政府用地报批请示文件内容;申请用地的土地权属、地类、面积等在设区市国土资源局审查意见报告中载明。

二、保障非公有制经济建设用地供应

(五)维护土地市场平等主体待遇。市、县(区)人民政府在组织土地出让过程中,关于竞买人资格不得设置不利于非公有制经济主体的限制性条件。法律法规没有明确规定限制准入的产业,一律向非公有制经济放开,国土资源管理部门应依法保障用地,对非公有制企业与其他所有制企业一视同仁,实行同等待遇。

(六)采取灵活的供地方式。

1.非公有制经济投资的新产业项目用地符合《划拨用地目录》的,可以划拨供应。鼓励以租赁等多种方式向中小企业供应土地。在不改变土地性质的前提下,积极推进先租后让、租让结合、弹性年限出让等供应方式。招标拍卖挂牌程序可以在租赁供地时实施,租赁期满符合条件的可转为出让土地。允许在工业用地出让公告和出让合同中,明确约定受让人在缴纳土地出让金不低于50%前提下,可申请按已缴纳土地出让金核减土地使用年限,先行办理土地不动产权证书;未缴纳部分土地出让金如在2年内全部缴清的,可按合同约定完整年限重新办理土地不动产权证书。

2.对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地,支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地,与社会资本共同投资建设。市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定出让底价。公共服务项目用地出让、租赁应遵循公平合理原则,不得设置不合理的供应条件,只有一个用地意向者的,可以协议方式供应。国有建设用地使用权作价出资或者入股的使用年限,应与政府和社会资本合作期限相一致,但不得超过对应用途土地使用权出让法定最高年限。

3.鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房、大学科技园、科技企业孵化器,供中小微企业进行生产、研发、设计、经营。标准厂房用地按工业用途管理,大学科技园、科技企业孵化器实行只租不售、租金管制、租户审核、转让限制的,其用地可按科教用途管理。

4.支持工业项目用地兼容生产服务、行政办公、生活服务设施,科教用地兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施等土地用途兼容复合利用。兼容设施建筑面积比例不得超过项目总建筑面积的15%,兼容用途的土地、房产不得分割。出让兼容用途的土地,按主用途确定供应方式,在现有建设用地上增加兼容的,可以协议方式办理用地手续。

(七)实行优惠地价政策。

1.非公有制经济工业项目使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地,可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行。

2.非公有制经济投资自治区优先发展产业且用地集约的工业项目,以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%确定土地出让底价。对其他工业用地项目,在不低于国家统一规定工业用地出让最低价标准的前提下,可适当调低出让底价。

3.非公有制经济投资公共码头项目以及港口、物流项目建设用地,土地出让金最低标准可按出让地块所在地基准地价的70%执行。

4.非公有制经济投资建设项目按上述123款拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。

(八)改进土地出让金分期缴纳方式。允许在出让合同中约定,土地出让价款在首次缴纳不低于50%的前提下最多分3期缴纳,第二期不低于30%,一年内全部缴清,经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。

三、鼓励非公有制经济盘活利用存量建设用地

(九)鼓励非公有制工业企业提高土地利用效率。在符合土地利用总体规划和城镇总体规划、不改变原用途的前提下,工业企业经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目,且投资强度、建筑容积率等指标符合规定的,其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。在符合控制性详细规划和安全、环保要求的前提下,现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业设施和经营场所,其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的,可继续按原用途使用土地,但不得分割。

(十)实行建设用地过渡期政策。非公有制企业利用存量房产、土地资源兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市县人民政府批准,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期为5年,过渡期满及涉及转让需办理相关用地手续的,可按新用途、新权利类型、市场价,以协议方式办理。

(十一)允许房地产用地转型利用。

1.允许未开发房地产用地通过调整土地用途、规划条件,转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。

2.允许改变尚未开工房地产项目的宗地用途,或整体购买在建、已建成商品住房项目用于棚改安置房和公共租赁住房,调整后符合划拨用地目录的,可重新办理划拨用地手续,核发划拨用地决定书;不符合划拨用地目录的,应调整土地出让合同,重新核定土地价款,明确土地分摊等事项。

3.允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。

4.房地产企业缴清土地价款并已办理首次登记后,宗地确需分割、合并和调整边界的,应依法向城乡规划管理部门申请调整宗地规划条件,凭城乡规划管理部门的批复文件申请办理土地使用条件调整手续和土地使用权(不动产权利)变更登记。

(十二)鼓励对城镇低效用地集中成片开发。鼓励非公有制经济收购相邻多宗低效利用土地,申请集中改造开发,经城市规划部门批准并完善用地相关审批手续后,可依法依规办理合并登记。涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地,可一并进行改造开发,但单宗零星用地面积原则上不超过3亩,且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%

(十三)鼓励参与国有企业改制。非公有制企业与国有企业进行合资、合作,改制企业可依法使用原国有企业以划拨、出让、租赁、国家作价出资(入股)方式取得的土地使用权。改制后的用地符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式使用;不符合《划拨用地目录》的,应依法办理土地有偿使用手续。非公有制企业改革涉及的划拨土地使用权处置,按照土地审批权限经有批准权的人民政府土地管理部门批准后,可参照执行国有企业改制土地资产处置优惠政策。

(十四)鼓励盘活利用集体经营性建设用地。鼓励非公有制经济以租赁、入股、合作经营等形式,盘活利用农村现有集体建设用地,发展旅游业、服务业、工业或联营办企业。支持具备相应资质的民间机构采用出资、合作经营等形式,盘活利用农村现有集体建设用地投资兴办面向农村社区服务的公益性社会福利基础设施。非公有制经济投资盘活利用农村集体建设用地,须符合土地利用总体规划、城市规划和乡(镇)、村规划,不得改变土地所有权性质,不得改变土地使用权人,不得用于商品住房开发或变相用于商品住房开发。

本通知自下发之日起执行,有效期五年。

广西壮族自治区国土资源厅

20171122


《关于印发支持非公有制经济发展用地若干政策的通知》解读材料

根据自治区党委、政府的部署要求,2016年底以来,自治区国土资源厅牵头开展非公有制企业项目建设用地专题调研。同时,重点研究了近年来国家和自治区关于放管服改革、行政审批制度改革、市场公平竞争审查和国土资源领域工业用地出让价格最低标准、大众创业万众创新用地政策、产业用地政策、扩大土地使用权有偿使用政策以及我区关于耕地占补平衡、城乡建设用地增减挂钩、低效用地再开发等的最新政策,并按照普惠性政策实现公平,倾斜性政策确保落实的原则进行了梳理。经充分调查研究,征求自治区有关部门、各市国土资源局和部分企业意见,研究出台了支持非公有制经济发展用地若干政策(以下简称《通知》)。

《通知》主要分为加大非公有制经济建设项目用地支持力度、保障非公有制经济建设用地供应、鼓励非公有制经济盘活利用存量建设用地三部分内容,提出了十四条支持政策:

一、关于给予用地指标倾斜

《广西壮族自治区建设用地年度计划指标管理办法(试行)》(桂国土资发〔201495号)提出的自治区审批(核准、备案)的自治区层面统筹推进重大项目和总投资额在5亿元人民币以上且投资强度达到150万元/亩以上的市、县审批(核准、备案)的自治区层面统筹推进重大项目所需的新增建设用地指标,由自治区统一安排,不占用自治区年初切块下达各市的市级用地指标,本身就是一项倾斜性的指标管理政策,对非公有制经济投资的建设项目同样适用。《通知》在此基础上,根据自治区发展改革委意见,增加了自治区专项预留一定的新增建设用地指标,优先支持农村一二三产业融合发展项目的政策措施;根据国家、自治区扶贫开发政策和自治区城乡建设用地增减挂钩节余指标交易政策,提出了纳入滇桂黔石漠化广西片区县以及国家扶贫开发重点县的城乡建设用地增减挂钩节余周转指标,可在自治区范围内实行有偿流转使用的政策措施,进一步加大了非公有制经济建设项目用地指标保障力度。

二、关于简化土地利用总体规划修改程序

《通知》将原先给予珠江西江经济带(广西)的区域性优惠政策,扩大到全区范围实施,提出符合修改土地利用总体规划条件,依法应由市政府批准土地利用总体规划修改方案的,由市政府批准后报批用地;依法应由自治区人民政府批准土地利用总体规划修改方案的,其规划修改方案经相关部门组织论证、听证后可同建设用地一并报自治区人民政府审批(包括单独选址和批次用地)的简化土地利用总体规划修改程序政策。

三、关于拓宽耕地占补平衡渠道

根据中发〔20174号文和《广西壮族自治区土地整治办法》的要求,构建占补平衡新格局,进一步落实我区耕地占补平衡责任机制。明确市、县人民政府负责组织实施土地整治,增加耕地数量、提升耕地质量,全面负责落实本行政区域内的补充耕地任务。占补平衡实行以县域自行平衡为主,市域及省域内调剂为辅,对于实施国家重大建设项目造成的补充耕地指标缺口争取国家适度统筹。加大我区补充耕地指标交易政策的实施力度,建立自治区、市两级补充耕地指标交易市场并实行优质优价,通过指标交易落实资源补偿机制,制定政策鼓励民间资本投资开发补充耕地指标,拓宽补充耕地指标来源,解决部分市县补充耕地指标不足问题。

四、关于优化建设项目用地审批

《通知》综合了《广西壮族自治区国土资源厅关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》(桂国土资规〔20169号)和《广西壮族自治区国土资源厅关于印发国土资源稳增长、降成本措施的通知》(桂国土资发〔201629号)有关政策规定,提出了改进和优化建设项目用地预审和用地审查的政策措施:一是简化建设项目用地预审审查事项,适当缩小用地预审范围;二是优化建设用地审批流程,实行建设用地报批区、市、县三级联审;三是简化设区市人民政府用地报批请示文件内容;四是申请用地的土地权属、地类、面积等在设区市国土资源局审查意见报告中载明。

五、关于维护土地市场平等主体待遇

应把握两个政策重点:一是维护土地市场公平竞争,不得设置不利于非公有制经济主体的限制性条件;二是对符合法律法规和产业政策,投资主管部门批准立项的非公有制企业与其他所有制企业建设项目,国土资源管理部门应一视同仁、同等对待,依法保障用地。

六、关于采取灵活的供地方式

根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔20155号)、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔201620号)和《关于进一步优化环境促进非公有制经济跨越发展的若干意见》(桂发〔201317号)有关规定,《通知》提出了四条政策措施:一是非公有制经济投资的新产业项目用地除出让方式外,还可以采取划拨、租赁,先租后让、租让结合、弹性年限出让等灵活供应方式,允许受让人在缴纳土地出让金不低于50%的前提下,可按合同约定申请核减出让年限先行办理土地不动产权证;二是对可以使用划拨土地的公共服务项目,允许按照企业意愿或政府与社会资本合作意愿,分别选择划拨、出让、租赁或者作价出资(入股)方式供应土地;三是鼓励建设多层工业厂房、大学科技园、科技企业孵化器,供中小微企业进行生产、研发、设计、经营;四是支持土地用途兼容复合利用,兼容设施建筑面积比例不超过项目总建筑面积的15%的,可按主用途确定供应方式。

七、关于实行优惠地价政策

为降低工业企业用地成本,国土资源部2006年以来颁布实施了《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发〔2006307号)和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔200956号)等工业用地出让最低价标准政策,这一政策非公有制企业应同等享受。因此,《通知》根据工业用地出让最低价标准政策提出了四条政策措施:一是非公有制经济工业项目使用国有未利用地的,可区别情况分别按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的15%50%确定出让价格;二是非公有制经济投资自治区优先发展产业且用地集约的工业项目,以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%确定土地出让底价;三是非公有制经济投资公共码头项目以及港口、物流项目建设用地,土地出让金最低标准可按出让地块所在地基准地价的70%执行;四是拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。

需强调的是,土地出让金最低标准可按出让地块所在地基准地价的70%执行的政策依据是《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)第五条关于有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70的规定。因此,只有符合以协议出让方式供地的项目,才能执行基准地价70%”的标准。

八、关于改进土地出让金分期缴纳方式

《通知》在《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔200974号)相关规定的基础上提出,允许在出让合同中约定,土地出让价款在首次缴纳不低于50%的前提下最多分3期缴纳,第二期不低于30%,一年内全部缴清,经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。与原规定相比,增加了最多分3期缴纳,第二期不低于30%”的规定,使土地出让金分期缴纳的规定更加细化、更有操作性。

九、关于鼓励非公有制工业企业提高土地利用效率

《通知》根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔20083号)、《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)和《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔20155号)相关规定,对现有工业用地提高土地利用率提出了两条政策措施:一是工业用地增加容积率不再增收土地价款;二是现有工业用地增加服务型制造业设施和经营场所,其建筑面积不超过原总建筑面积15%的,可继续按原用途使用土地。此外需强调,根据自治区住房城乡建设厅意见,《通知》明确提出现有工业用地增加服务型制造业设施和经营场所可继续按原用途使用土地的,不得分割宗地。

十、关于实行建设用地过渡期政策

《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔20155号)和《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016147号)提出建设用地过渡期政策以来,为传统制造业迈向中高端、低效工业用地转型升级和搭建创业创新平台提供了有力的用地保障,受到广泛欢迎。《通知》吸收了这一创新政策,提出非公有制企业利用存量房产、土地资源兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市县人民政府批准,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期为5年,过渡期满及涉及转让需办理相关用地手续的,可按新用途、新权利类型、市场价,以协议方式办理。

十一、关于允许房地产用地转型利用

《通知》吸收了国家和自治区2015年以来关于优化用地结构,稳定房地产市场,降低实体经济企业成本等政策,提出了支持房地产用地转型利用的四条政策:一是允许产地业用地改为养老、文化、体育等新兴产业用地;二是允许商业住房改为保障性住房;三是允许商业用房改为租赁住房;四是允许房地产用地分割、合并和调整边界利用。有利于房地产市场去库存,提高房地产用地利用率。

十二、关于鼓励对城镇低效用地集中成片开发

《通知》鼓励非公有制经济通过旧城改造、扩大规模经营等方式集中成片开发城镇低效用地。根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016147号)有关规定,提出鼓励非公有制经济收购相邻多宗低效利用土地,申请集中改造开发,经城市规划部门批准并完善用地相关审批手续后,可依法依规办理合并登记。涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地,可一并进行改造开发,但单宗零星用地面积原则上不超过3亩,且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。需强调一并改造开发的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地,必须是未确定权属且可依法取得的国有土地,涉及土地利用总体规划修改,可纳入城市批次用地依法报批,涉及的新增用地计划指标由各市、县在自治区下达的计划指标内安排。

十三、关于鼓励参与国有企业改制

根据现行国有企业改制政策,非公有制经济可通过股份合作制改组、租赁经营、兼并等方式参与国有企业改革。《通知》对非公有制经济参与国有企业改制涉及使用国有企业划拨和有偿使用土地提出了三条政策措施:一是非公有制企业与国有企业进行合资、合作,改制企业可依法使用原国有企业以划拨、出让、租赁、国家作价出资(入股)方式取得的土地使用权,节省了用地成本;二是改制后的用地符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式使用;三是非公有制企业改革涉及的划拨土地使用权处置,可参照执行国有企业改制土地资产处置优惠政策。

十四、关于鼓励盘活利用集体经营性建设用地

《通知》明确了非公有制经济使用集体经营性建设用地的形式:一是鼓励以租赁、入股、合作经营等形式,发展旅游业、服务业、工业或联营办企业;二是支持采用出资、合作经营等形式,兴办公益性社会福利基础设施。同时,强调了非公有制经济使用集体经营性建设用地须符合土地利用总体规划、城市规划和乡(镇)、村规划,不得改变土地所有权性质,不得改变土地使用权人,不得用于商品住房开发或变相用于商品住房开发。

 

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